U bent als mede-eigenaar reeds syndicus, maar ziet de bomen door het bos niet meer of u bent geïnteresseerd het beheer zelf waar te nemen?

Dan is Syndicoaching misschien wel iets voor u…

Door de jaren heen is "het syndicschap" uitgegroeid van een marginale nevenactiviteit van vastgoedmakelaars tot een volwaardige specialiteit met een dwingend wettelijk kader (art 577 BW), waarvan de nieuwe Wet op Mede-eigendom van 2 juni 2010 die van kracht is sinds 1 september 2010 weer een grote stap vooruit is.

De nieuwe regels die van kracht zijn sinds 1 september 2010 verdubbelen de taken van de syndicus van 9 naar 18 wettelijke verplichtingen en beogen vooral de transparantie van het beheer en een verdere professionalisering.

De doorgedreven specialisatie vanuit de wetgever is echter een mes dat aan 2 kanten snijdt. Enerzijds geeft het de mede-eigenaar meer rechtszekerheid, anderzijds wordt het voor een eigenaar zeer moeilijk het beheer nog zelf waar te nemen.

Nochtans is het vooral in kleine residenties een meerwaarde dat een mede-eigenaar zelf syndicus is. Niet enkel uit financiële overwegingen, maar ook omdat hij als bewoner vaak beter overzicht houdt op wat reilt en zeilt in de residentie.

De materie is echter complex en de aansprakelijkheden vaak groot. Veel mede-eigenaars weten gewoonweg niet hoe en waar te beginnen om het beheer in hun gebouw waar te nemen. Bovendien maken een aantal (nieuwe) verplichtingen het op het eerste gezicht zelfs onmogelijk voor een mede-eigenaar om het beheer zelf waar te nemen.

Voor kleinere gebouwen (zodra er 2 eigenaars zijn is er immers sprake van mede-eigendom) kan professioneel beheer een serieuze streep door de rekening zijn. De vaste kosten die een kantoor heeft, moeten immers minstens gerecupereerd worden. Ook bij beheer geldt dat kwaliteit betaald wordt. Een lage prijs/appartement bij gebouwen met minder dan 10 eigenaars kunnen naar onze mening (en de mening van het beroepsinstituut BIV) onmogelijk de service bieden die noodzakelijk is. Op het einde van de rit zal u meestal bedrogen uitkomen en zal u wensen dat u het zelf had gedaan of in professioneel beheer gegeven.

Daarom hebben we als eerste (en momenteel enige) in België een oplossing op maat gemaakt.
Ons servicepakket "SYNDICOACHING" maakt het u, mede-eigenaar, mogelijk om met de nodige begeleiding en advies zelf het beheer waar te nemen en dit bij gebouwen tot 10 appartementen
Wat houdt dit pakket concreet in?
Ieder gebouw en situatie is natuurlijk uniek, maar in zeer algemene lijnen komt het hierop neer:
Een eerste stap zal steeds een diepgaand gesprek zijn waarbij wij de situatie van het gebouw proberen in te schatten en zullen beoordelen of het wel verantwoord is dat u zelf het beheer waarneemt. Soms zijn er zodanig veel disputen, procedures, wanbeheer uit het verleden, achterstallen, grote renovatiewerken, etc. dat een professioneel beheer noodzakelijk is.
Uiteraard zal de mate van onze tussenkomst grotendeels afhangen van uw eigen expertise in de materie. Immers, hoe minder u van onze diensten moet gebruik maken, hoe voordeliger het wordt voor de vereniging en dus voor u als mede-eigenaar.

Indien u een leek bent, is het aangewezen een snelcursus bij ons te volgen waarin de basisprincipes van mede-eigendom worden uit de doeken gedaan. Na het eerste gesprek zullen we een dienstenpakket samenstellen en vrijblijvend een offerte opmaken. De offerte zal opgebouwd zijn zoals hieronder uiteengezet. Als u kiest voor SYNDICOACHING is de volgende stap de ontleding van de basisakte. De basisakte is de bijbel van een vereniging van mede-eigenaars (VME). De verdeelsleutels moeten bepaald worden, de data van de jaarlijkse bijeenkomsten, etc.

Wij zullen alle noodzakelijke gegevens uit de basisakte puren en met u bespreken in een tweede gesprek. Het is belangrijk dat u weet hoe een akte is opgebouwd en waar alles terug te vinden is.
Wij helpen u met de opstart en doorheen het eerste jaar, dat steeds het moeilijkste is. We bezorgen u
- een checklist met de nodige acties en te verzamelen documenten;
- een agenda met belangrijke terugkerende momenten doorheen het boekjaar;
- een eerste raming;
- templates zoals uitnodiging en notulen algemene vergadering, voorschot opvragingen, standaardbrieven, etc.

Indien gewenst kunnen wij ook de boekhouding van de VME voeren. Afhankelijk van het aantal te beheren appartementen zal daar een progressieve vaste kost voor worden aangerekend.

Afhankelijk van de toestand van de VME en het gebouw kunnen bijkomende opdrachten gevraagd worden, zoals:
- aanpassen kostensleutels of zelfs basisakte;
- een lange termijn planning en budgettering van grote werken;
- opvolging schadegevallen en procedures;
- werfcoördinatie en -opvolging;
- bemiddeling;
- …
Als alles eenmaal loopt, komen we slechts nog 1x/jaar samen, bij voorkeur voorafgaand aan de algemene vergadering. Daarnaast kan u nog steeds bij ons terecht met al uw vragen. De mate waarin wij tussenkomen doorheen het jaar bepaalt u zelf bij aanvang en gedurende de looptijd van de samenwerking. Bij consultatie buiten contract wordt een vergoeding per uur aangerekend. Dit kan gaan van eenvoudig technisch, financieel of juridisch advies en begeleiding tot het uitvoeren van (verzekerings)expertises, coördinatie van werken, werfopvolging, bemiddeling, etc.
Wij zijn er van overtuigd dat u op deze manier de VME duizenden euro’s per jaar bespaart.

En worden na verloop van tijd de problematieken te zwaar of complex of u wenst niet verder het beheer waar te nemen, dan is een overstap naar een volwaardig beheer door ons eenvoudig te regelen.